在香港買樓動輒涉及數百萬甚至過千萬元，律師行在整個交易中負責處理合約、查契、按揭文件及代管巨額資金。一旦所委託的律師行出現問題——例如被銀行除名、被律師會接管甚至倒閉——買家的資金可能即時被凍結，交易亦會陷入癱瘓。
所謂「律師行黑名單」，並非一份官方公布的名單，而是市場對被銀行從認可名單中剔除、或被香港律師會紀律處分的律師行的統稱。了解這個概念，是每位買樓人士保護自己的第一步。
「On Panel」與「Off Panel」是甚麼意思？
香港的銀行在審批按揭時，只接受其認可律師行名單（On Panel List）上的律師行處理按揭契據。這份名單又稱為「On Panel」或「On List」。
- On Panel 律師行：獲銀行認可，可直接處理該銀行的按揭文件，買家只需委託一間律師行即可完成整個買賣流程。
- Off Panel 律師行：未獲銀行認可。如果買家堅持使用 Off Panel 律師行處理買賣，便需要另外委託一間 On Panel 律師行處理按揭部分，即所謂的「駁腳」，費用通常額外增加 $3,000–$8,000 不等。
重要：每間銀行的 On Panel 名單不同。某律師行可能在匯豐的名單上，但不在中銀的名單上。因此，買家應該在確認按揭銀行後，再核實律師行是否在該銀行的 On Panel 名單上。
律師行為甚麼會被「除名」？
律師行被銀行從 On Panel 中剔除，或被律師會紀律處分，通常涉及以下原因：
1. 違反《律師帳目規則》
律師行須將客戶資金存放於獨立的客戶帳戶，與律師行本身的營運資金分開。違反此規則（例如挪用客戶資金、帳目混亂）是最嚴重的違規行為。
2. 涉及刑事案件
律師行的合夥人或員工涉及刑事調查（如詐騙、貪污），銀行通常會即時暫停合作。
3. 專業操守問題
包括利益衝突、延誤處理文件、未有妥善保管文件等。
4. 財務不穩定
律師行出現財務困難、欠繳專業彌償保險等，亦可能被除名。
真實案例
黃馮律師行（2020年）
2020年12月，香港律師會根據《法律執業者條例》接管黃馮律師行。調查發現該行一名前文員不誠實挪用客戶款項，律師行亦存在嚴重帳目違規，包括透支客戶帳戶及容許不合資格人士簽署客戶帳戶。
影響：
- 客戶資金被即時凍結，涉及金額高達20億港元
- 正在進行的物業交易全部停擺
- 買家需緊急委託新律師行接手，額外支付律師費
- 部分買家因無法如期完成交易而面臨賣方追討違約金
- 受影響客戶需通過法庭程序申請取回資金，歷時數月甚至超過一年
王潘律師行（2016年）
王潘律師行的創辦人王光榮及總經理王德信因涉嫌與新界「套丁」案有關而被廉政公署拘捕。事件曝光後，多間銀行即時暫停與該律師行的合作。
影響：
- 已委託該行處理按揭的買家需緊急更換律師行
- 部分銀行拒絕接受該行經手的文件，交易嚴重延誤
- 買家需額外支付新律師行的費用
近年其他事件
律師會每年均會就律師的專業操守作出紀律處分，包括暫時吊銷執業資格、譴責等。雖然不是每宗都涉及物業交易，但任何紀律處分都值得買家關注。
如何查詢律師行是否安全？
第一步：確認律師行在銀行 On Panel 名單上
最直接的方法是致電你的按揭銀行，詢問該律師行是否在其認可名單上。你也可以：
- 向律師行直接查詢他們是否在你的按揭銀行的 On Panel 上
- 部分銀行的客戶經理可即時查閱
- 申請按揭時，銀行會主動通知你所選律師行是否獲認可
第二步：查閱香港律師會紀律處分紀錄
前往香港律師會網站可查閱律師的紀律處分紀錄。如律師行曾被譴責、罰款或吊銷執業資格，相關資訊通常會在律師會年報及公告中公布。
第三步：查看律師行的規模與歷史
- 成立年份及合夥人數量——規模較大、歷史較長的律師行通常較為穩健
- 是否有處理物業交易的專門團隊
- 網上評價及口碑
如果律師行不在 On Panel 怎麼辦？
如果你已選定的律師行不在按揭銀行的 On Panel 上，有以下選擇：
選項一：更換律師行
最簡單直接。選擇一間同時在你的按揭銀行 On Panel 上的律師行處理整個交易。
選項二：「駁腳」安排
保留原律師行處理買賣合約及查契，另外委託一間 On Panel 律師行專門處理按揭契據。
- 額外費用：約 $3,000–$8,000
- 缺點：兩間律師行需互相協調，增加溝通成本及出錯風險
- 適用情況：原律師行是賣方指定、或已開始處理交易難以更換
選項三：申請銀行一次性批准
部分銀行允許 Off Panel 律師行就個別交易申請特別批准。但審批需時，且銀行有權拒絕，不建議依賴此選項。
買樓時如何保障資金安全？
1. 選擇信譽良好的律師行
優先選擇規模較大、在多間主要銀行 On Panel 上的律師行。可參考我們的銀行認可律師樓名單了解更多。
2. 了解資金託管方式
買樓涉及的款項（訂金、尾數）通常會存入律師行的客戶帳戶。你應了解：
- 律師行客戶帳戶：受《律師帳目規則》保障，必須與律師行營運帳戶分開。但若律師行被接管，資金可能被凍結一段時間。
- 銀行本票託管：部分交易可安排以銀行本票（抬頭寫賣方名稱）託管於律師行，而非直接存入律師行帳戶。這樣即使律師行出事，本票仍屬於你或賣方，不會被凍結。
3. 多銀行按揭申請
同時向 2–3 間銀行申請按揭預批，萬一其中一間銀行突然將你的律師行除名，仍有後備方案。
4. 留意交易時間線
盡量避免在臨近成交日才發現律師行問題。建議在簽署臨時買賣合約前，已確認律師行的 On Panel 狀態。
律師行出事後買家可以怎樣做？
如果你的律師行在交易過程中被接管或出事：
- 立即聯絡按揭銀行，告知情況並了解銀行的處理安排
- 盡快委託新律師行接手，減少交易延誤
- 保留所有文件及通訊紀錄，包括收據、電郵、WhatsApp 紀錄
- 向律師會查詢被接管律師行的最新安排及取回資金的程序
- 考慮向賣方申請延期，大部分賣方在此情況下會願意協商
常見問題
銀行的 On Panel 名單會公開嗎？
大部分銀行不會在網上公開完整名單，但你可以致電銀行查詢特定律師行是否在名單上。
律師行被除名後還能恢復嗎？
視乎原因。如果是因為刑事案件被除名，基本上不會恢復。如果是因為行政問題（如保險過期），在問題解決後有可能重新獲得認可。
「駁腳」安排常見嗎？
相當常見，尤其在購買村屋或使用較小型律師行時。但如果可以避免，建議選擇一間律師行處理全部流程，減少風險。
律師行客戶帳戶的資金有保障嗎？
客戶帳戶受《律師帳目規則》監管，律師行不得挪用。但如律師行違規被接管，資金雖最終可取回，但過程可能需時數月。
總結
「律師行黑名單」聽起來嚇人，但只要做好基本查核，風險其實可以大幅降低：
- 買樓前確認律師行在按揭銀行的 On Panel 上
- 查閱律師會紀律處分紀錄
- 選擇規模較大、歷史較長的律師行
- 了解資金託管方式，考慮使用銀行本票
- 同時申請多間銀行按揭作後備