買樓除了首期與律師費，最大筆而又最易被忽略的政府開支，就是印花稅。自2024年2月政府全面「撤辣」後，香港的買樓印花稅制度已大幅簡化：過往令人頭痛的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅從價印花稅(NRSD)已全部撤銷，現時無論首置或非首置、香港永久居民或公司名義買家，買賣住宅物業一般只需繳付一種印花稅——從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)。本文以買家角度出發，整理2026年最新的稅率結構、計算方法與繳付時間，協助你在簽約前準確預算開支。
撤辣後，買樓只需繳付一種印花稅
過往香港住宅物業交易最多可涉及三種印花稅，令非首置或非永久居民買家負擔沉重。經2024年2月的財政預算案宣布，由2024年2月28日起，政府撤銷所有住宅物業需求管理措施。簡單而言：
- 額外印花稅（SSD）——針對「短炒」（持貨期內轉售）而徵收，已撤銷。
- 買家印花稅（BSD）——針對非香港永久居民及公司買家而徵收（撤辣前稅率甚高），已撤銷。
- 新住宅從價印花稅（NRSD，即「雙倍印花稅」第1標準）——撤辣前非首置買家須按樓價較高稅率繳付，已撤銷；原本第1標準第1部之下的劃一稅率，亦已修訂為與第2標準稅率相同。
換言之，現時所有住宅物業買賣，不論買家身分或是否首次置業，一般均按統一的「第2標準稅率」繳付從價印花稅。以上撤辣安排及具體生效日期，以稅務局及政府最新公佈為準。
2026年最新從價印花稅(AVD)稅率表
從價印花稅按物業的樓價或市值（以較高者為準）計算，採用累進式稅階。2025年2月的財政預算案進一步將「$100印花稅」的物業價值上限，由原本的300萬元提高至400萬元（由2025年2月26日起生效）；其後再調整最高稅階：由2026年2月26日起，價值1億元以上的住宅物業稅率，由4.25%上調至6.5%，體現「能者多付」原則。
以下為適用於住宅物業的最新從價印花稅稅率（以稅務局最新公佈為準）：
| 物業樓價／市值（以較高者為準） | 從價印花稅稅率 |
|---|---|
| 不超過 $4,000,000 | $100 |
| $4,000,001 – $4,323,780 | $100 + 超出 $4,000,000 部分的 20% |
| $4,323,781 – $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超出 $4,500,000 部分的 10% |
| $4,935,481 – $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超出 $6,000,000 部分的 10% |
| $6,642,861 – $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 + 超出 $9,000,000 部分的 10% |
| $10,080,001 – $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 + 超出 $20,000,000 部分的 10% |
| $21,739,121 – $100,000,000 | 4.25% |
| $100,000,001 – $109,574,470 | $4,250,000 + 超出 $100,000,000 部分的 30% |
| 超過 $109,574,470 | 6.5% |
留意稅階之間設有「緩衝區」（即列出「定額 + 超出部分百分比」的範圍），目的是避免樓價剛剛超過某一門檻時，稅款出現大幅跳升。6.5%最高稅階只適用於住宅物業；非住宅物業另按第3標準稅率計算（詳見下文）。實際稅款須以稅務局的計算為準。
$100印花稅：400萬以下物業的最大着數
對上車客而言，最重要的一點是：只要物業樓價不超過400萬元，從價印花稅劃一只需$100。換言之，買入一個390萬元的單位，印花稅僅為$100，幾乎可忽略不計。這令樓價在400萬元樓下的單位（俗稱「上車盤」），在印花稅上享有明顯優勢。
不過要注意，一旦樓價略為超過400萬元，即進入「$100 + 超出部分20%」的緩衝區，稅款會隨樓價急升。因此在400萬元邊緣議價時，每多付幾萬元樓價，連帶印花稅成本一併計算，差距可能比想像中大。
從價印花稅怎樣計算？實例說明
計算原則是：先按物業樓價找出所屬稅階，再套用對應稅率或公式。以下以幾個常見住宅樓價舉例（金額僅作說明，實際以稅務局計算為準）：
| 樓價 | 所屬稅階 | 從價印花稅（約數） |
|---|---|---|
| $3,800,000 | 不超過 $4,000,000 | $100 |
| $5,000,000 | 2.25% | 約 $112,500 |
| $8,000,000 | 3% | 約 $240,000 |
| $12,000,000 | 3.75% | 約 $450,000 |
| $30,000,000 | 4.25% | 約 $1,275,000 |
計算時須留意兩點：
- 以較高者為準：稅款按「成交價」與「市值」中較高的一個計算。若稅務局認為成交價明顯低於市值（例如近親之間以低價轉讓），可按其評定的市值徵稅。
- 連同其他物品的安排：若買賣同時包括車位或傢俬等，須留意如何在合約中釐定各部分價值，因為這會影響印花稅的計算基礎。
政府亦設有官方印花稅計算機供公眾使用，建議在簽約前先行試算，並由你的代表律師覆核確認金額。買樓涉及的完整流程與各項開支時間表，可參閱我們的買樓程序逐步指南。
印花稅幾時繳付？30日法定期限
很多買家以為印花稅是在「成交」（簽樓契）時才繳付，其實不然。根據現行規定，住宅物業買賣的印花稅一般須於同一宗交易的首份買賣協議（包括臨時買賣合約）簽立日起30日內加蓋印花（即繳付）。
實務上的時間流程大致如下：
- 簽臨時買賣合約：買賣雙方（通常經地產代理）簽署臨約，買方支付訂金（俗稱「細訂」）。
- 簽正式買賣合約：一般於簽臨約後14日內，雙方到各自律師樓簽署正式買賣合約，買方補付大訂。
- 繳付印花稅：印花稅須於首份協議（即臨約）簽立日起30日內繳付。實務上多由買方的代表律師代為向稅務局遞交文件及繳款，因此律師通常會提醒買方準備相應款項（如劃線支票）。
- 簽樓契（轉讓契）並成交：完成尾數及按揭安排後正式成交。
由於印花稅期限以「首份協議」起計，即使正式合約較遲簽署，30日的時鐘亦已在臨約當日開始（若在臨約後14日內簽立正式合約，期限一般仍以首份協議日期為準）。買家務必預留資金，切勿待成交日才準備，以免逾期。實際期限及計算以稅務局公佈為準。
逾期繳付的後果
未能在法定期限內加蓋印花，文件會被視為未加蓋印花。逾期繳付須繳交罰款（按逾期長短遞增），而未加蓋印花的文件在法律程序上亦未必獲接納為證據。具體罰則及計算方法以稅務局公佈為準，如有疑問應及早諮詢專業意見。
住宅物業已不能延遲繳交印花稅
不少舊文章提及買家可「延遲」繳交印花稅至簽樓契或轉售時才支付，但這對住宅物業已不再適用。根據稅務局現行規定，凡於2011年6月30日或之後簽立的住宅物業買賣協議，一律不獲延遲繳交印花稅，買方必須按上述30日期限如期繳付。換言之，住宅買家不能等到成交才付印花稅。延期安排現時主要涉及非住宅物業等特定情況，且設有條件，詳情及表格須以稅務局最新規定為準。
非住宅物業及車位的印花稅
非住宅物業（如商舖、寫字樓、工廈、車位）同樣須繳付從價印花稅。由2026年2月26日起，非住宅物業文書改按新設的第3標準稅率計算，與住宅物業（第1標準第1部及第2標準）分開處理。第3標準的稅階與住宅相若，同樣由樓價$400萬以下劃一$100起步，但最高稅率為4.25%（適用於樓價約$2,174萬或以上），不設住宅獨有的6.5%最高稅階。非住宅物業不受過往住宅「辣稅」影響，買賣相對直接。若買入住宅單位時連同車位一併成交，車位部分一般按非住宅安排計算，建議由律師協助釐清合約中各部分的價值分配。具體稅階及稅率以稅務局最新公佈為準。
買樓印花稅常見問題（FAQ）
2026年買400萬以下的樓，印花稅要交多少？
只要物業樓價或市值（以較高者為準）不超過400萬元，從價印花稅劃一為$100。這是2025年2月財政預算案將「$100印花稅」上限由300萬元提高至400萬元（由2025年2月26日起生效）後的安排，以稅務局最新公佈為準。
撤辣後非首置買家、公司或非永久居民買樓，稅率有分別嗎？
沒有。自2024年2月28日撤辣起，額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)已撤銷，現時無論首置或非首置、香港永久居民、非永久居民抑或以公司名義購買住宅，一般均按統一的第2標準稅率繳付從價印花稅，不再就買家身分另行加徵。具體安排以稅務局公佈為準。
印花稅一定要在成交時才付嗎？
不是。住宅物業買賣的印花稅一般須於同一宗交易的首份買賣協議（包括臨時買賣合約）簽立日起30日內繳付，而非等到簽樓契成交時。實務上多由買方的代表律師代為遞交及繳付，買家須預先備妥款項。
印花稅由買方還是賣方支付？
買賣協議及樓契的從價印花稅，法律上買賣雙方均有繳付責任，但市場慣例及合約條款一般訂明由買方承擔。實際分擔以雙方簽署的買賣合約條款為準，簽約前應由律師說明清楚。
逾期繳付印花稅會有什麼後果？
逾期繳付須繳交罰款，罰款金額會隨逾期時間遞增；未加蓋印花的文件在法律程序上亦未必獲接納為證據。罰則細節以稅務局公佈為準，若不慎逾期應盡快補繳並諮詢專業意見。
1億元以上的豪宅印花稅有沒有改變？
有。由2026年2月26日起，價值1億元以上的住宅物業，從價印花稅最高稅率由4.25%上調至6.5%，並設有對應的緩衝稅階。此項上調只適用於住宅物業；非住宅物業按另設的第3標準稅率（最高4.25%）計算。一般中小型住宅買家不受6.5%調整影響。具體稅率以稅務局最新公佈為準。
小結：簽約前先算清印花稅
撤辣後香港買樓印花稅制度已大為簡化，但「30日繳付期限」與累進稅階仍是買家容易失算的地方。簽約前，建議先按樓價試算從價印花稅，連同首期、律師費及代理佣金一併納入預算；並由你的代表律師核實金額及繳付時間，確保如期加蓋印花，避免罰款。物業買賣涉及合約審閱、查冊、印花稅及樓契等多個法律環節，揀選一位熟悉樓宇買賣的律師十分重要。你可在香港搵律師網比較樓宇買賣律師的服務範圍、評價及收費，再按自己的需要作出選擇。
本文資料僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。所有印花稅稅率、門檻、期限及政府收費均可能調整，一切以稅務局（IRD）及政府最新公佈為準。如有具體個案，宜諮詢專業人士。