買樓聯名，應該選聯權共有還是分權共有？這個決定不僅影響日後轉讓物業的方式，更直接關係到遺產安排和稅務考慮。本指南詳解兩種共有方式的分別、各自的優缺點、轉換方法和實際應用場景。
甚麼是共有？
當兩人或以上共同擁有一個物業時，他們對物業的擁有方式稱為「共有」。香港法律下有兩種共有方式：
- 聯權共有（Joint Tenancy）——俗稱「長命契」
- 分權共有（Tenancy in Common）——各人按比例擁有物業的份額
兩者的最大分別在於：其中一名業主去世後，物業會如何處理。
聯權共有（長命契）
特點
- 所有共有人共同擁有整個物業，不區分各人的份額
- 具有生存者取得權（Right of Survivorship）——即其中一名業主去世後，其業權自動轉移至其餘生存的業主
- 不需要經過遺產承辦程序
- 俗稱「長命契」，因為最後生存的業主會取得整個物業
優點
- 簡單快捷：業權在一方去世後自動轉移，無須辦理遺產承辦手續
- 節省費用：不需要申請遺產承辦書（probate），節省律師費和法庭費
- 債權人保護：在某些情況下，聯權共有的物業不能被其中一方的債權人輕易充公
缺點
- 不能以遺囑分配：業主不能在遺囑中將自己的份額留給其他人——死後份額自動歸其他共有人
- 不能單獨出售份額：不能在其他共有人不同意的情況下出售自己的份額
- 離婚風險：夫妻聯權共有，離婚時物業處理可能更複雜
分權共有
特點
- 每名共有人擁有物業的指定份額（例如各50%、或30%對70%）
- 沒有生存者取得權——一方去世後，其份額成為遺產的一部分，按遺囑或無遺囑繼承法處理
- 各人可自由處置自己的份額
優點
- 可以遺囑分配：業主可在遺囑中指定誰繼承自己的物業份額
- 靈活持有比例：可按出資比例或其他考慮分配份額（不一定各半）
- 可單獨轉讓份額：業主可出售或轉讓自己的份額（但實際操作中較少見）
缺點
- 遺產承辦：一方去世後需辦理遺產承辦手續，過程較長（通常數月至一年）
- 費用較高：遺產承辦的律師費和法庭費
- 債權人風險：業主的份額可能被其債權人申請充公
聯權共有 vs 分權共有：完整比較
| 比較項目 | 聯權共有（長命契） | 分權共有 |
|---|---|---|
| 業權份額 | 共同擁有整體，不分份額 | 各人擁有指定比例 |
| 一方去世 | 份額自動轉至生存方 | 份額成為遺產 |
| 遺囑分配 | 不能 | 可以 |
| 單獨轉讓 | 不能（須全體同意） | 可以轉讓自己的份額 |
| 遺產承辦 | 不需要 | 需要 |
| 適合對象 | 夫妻、互信家人 | 投資夥伴、各出資不同 |
如何選擇？
適合選擇聯權共有的情況
- 夫妻買樓自住：希望配偶在自己去世後自動取得物業
- 父母與子女聯名：希望物業最終由子女繼承（但須考慮其他子女是否同意）
- 簡化遺產處理：不想日後遺產承辦的麻煩
適合選擇分權共有的情況
- 投資物業合資：各人出資比例不同，須按比例持有
- 遺產規劃考慮：希望在遺囑中指定物業份額的繼承人
- 非配偶關係：朋友或商業夥伴合資買樓
- 保護特定繼承人：例如想將份額留給子女而非再婚配偶
如何轉換共有方式？
聯權共有轉為分權共有
可透過以下方式將聯權共有轉為分權共有（稱為「打斷聯權共有」或 Severance of Joint Tenancy）：
- 書面通知：其中一名業主向其他業主發出書面通知，表示希望將聯權共有轉為分權共有
- 簽署文件：雙方簽署切斷聯權共有的文件
- 土地註冊處登記：將文件在土地註冊處登記
費用：律師費約$3,000至$5,000，不涉及印花稅（因為沒有業權轉讓）。
分權共有轉為聯權共有
需要所有共有人同意，並簽署轉讓契據在土地註冊處登記。這可能涉及印花稅，視乎是否有業權比例的改變。
印花稅考慮
共有方式的選擇可能影響印花稅：
首次置業
如聯名買家都是首次置業者，可享有較低的從價印花稅（第2標準稅率）。如其中一方已擁有其他物業，則須繳付較高的稅率（15%）。
轉名安排
部分夫妻利用分權共有進行「近親轉讓」——將物業份額轉讓給配偶，使配偶日後以首次置業者身份購買另一物業，享受較低印花稅。這是合法的稅務安排，但需要仔細規劃。
印花稅規劃涉及複雜的稅務考慮，強烈建議諮詢物業律師。
常見問題
聯權共有可以改為分權共有嗎？
可以。其中一方可透過發出書面通知「打斷」聯權共有，轉為分權共有。無須對方同意，但須在土地註冊處登記。轉換後各人各持50%份額。律師費約$3,000至$5,000，不涉及印花稅。
聯權共有的一方可以立遺囑處分物業嗎？
不能。聯權共有的生存者取得權凌駕遺囑。如果你希望以遺囑安排物業的繼承，必須先將聯權共有轉為分權共有。
分權共有的份額可以不均等嗎？
可以。分權共有的持有比例可以自由約定，例如60%對40%，不一定要各持50%。通常按出資比例分配，但也可根據雙方協議自行決定。
聯權共有對按揭有影響嗎？
沒有直接影響。無論聯權共有還是分權共有，銀行在審批按揭時主要看借款人的收入和還款能力。但某些銀行可能在處理分權共有物業時有不同要求。
離婚時聯權共有的物業怎麼處理？
離婚時，法院有權根據雙方的經濟狀況和貢獻作出公平分配。無論是聯權共有還是分權共有，法院都可以命令出售物業並分配收益，或將物業轉給其中一方。