大廈公契（Deed of Mutual Covenant，簡稱 DMC）是香港每幢多層大廈的「基本法」，規管業主、住戶和管理公司之間的權利與責任。買樓前不看公契，可能要承擔意想不到的管理費、維修責任甚至使用限制。本指南詳解大廈公契的內容、對業主的影響，以及常見爭議的處理方法。
甚麼是大廈公契？
大廈公契是一份具法律約束力的文件，由發展商在大廈落成出售前訂立，在土地註冊處登記。公契規定了：
- 每個單位的不可分割份數（undivided shares），即業主擁有的業權比例
- 公用部分的定義和使用規則
- 管理費的分攤方式
- 業主和住戶的權利及義務
- 管理公司的權責
公契對所有業主（包括日後的業主）均具約束力。你買入單位，便自動受公契約束。
大廈公契的主要內容
1. 不可分割份數
每個單位獲分配一定數量的不可分割份數，通常按單位面積計算。這決定了：
- 管理費分攤比例
- 大型維修費用的分攤比例
- 業主大會的投票權重
2. 公用部分
公契會清楚劃分哪些屬於公用部分，例如：
- 大堂、走廊、樓梯
- 升降機、天台、外牆
- 會所設施、花園
- 停車場（視乎公契而定）
公用部分的維修費由全體業主按份數分攤。
3. 管理費
公契訂明管理費的計算方式，通常按不可分割份數比例分攤。管理費用途包括：
- 日常清潔及保安
- 公用設施維修保養
- 保險費
- 管理公司酬金
管理費金額由管理公司或業主立案法團制定，但分攤比例須按公契執行。
4. 使用限制
大部分公契都設有使用限制，常見的包括：
- 用途限制：住宅單位不得用作商業用途
- 寵物限制：部分屋苑禁止飼養寵物或限制寵物種類/體型
- 裝修限制：不得改動結構牆、外牆或窗戶
- 晾衣限制：不得在窗外或露台晾衫
- 噪音限制：裝修時間限制等
5. 管理公司的委任
首份公契通常由發展商指定管理公司。業主立案法團成立後，可按《建築物管理條例》更換管理公司。
大廈公契如何影響業主？
買樓前必睇公契
以下事項必須在買樓前確認：
- 管理費金額及分攤比例——避免買入後發現管理費高昂
- 特別基金或維修儲備金——有些大廈即將進行大維修，你可能需要分擔巨額費用
- 使用限制——如果你打算養寵物或經營家庭業務，必須確認公契是否容許
- 停車場安排——車位是否屬於公用部分，使用權如何分配
- 天台或平台的獨佔使用權——「天台屋」的使用權通常需要公契支持
管理費糾紛
管理費是最常見的公契爭議之一。如果你認為管理費不合理：
- 出席業主大會表達意見
- 要求查閱管理費收支帳目
- 聯同其他業主成立業主立案法團
- 如涉及違反公契，可向法院申請禁制令
裝修爭議
擅自更改單位結構或外觀，可能違反公契。管理公司有權要求你還原，甚至向法院申請強制執行。裝修前務必：
- 查閱公契的裝修限制
- 向管理處申請裝修許可
- 聘請合資格承辦商
如何取得大廈公契副本？
方法一：土地註冊處
前往土地註冊處（金鐘道66號金鐘道政府合署）或使用「綜合註冊資訊系統」網上查冊：
- 登入 www.iris.gov.hk
- 輸入大廈名稱或地段編號查冊
- 找到 DMC 文件後，可付費下載（每份約$25-$100，視乎頁數）
方法二：管理處
向大廈管理處借閱或索取公契副本。管理公司有責任讓業主查閱公契。
方法三：律師
如你正在買樓，你的物業律師會作為買賣程序的一部分，為你取得及解釋公契。
公契爭議的處理方法
常見公契爭議
- 管理費過高或分攤不公
- 公用部分被非法佔用
- 違反使用限制（如住宅作商業用途、違規飼養寵物）
- 管理公司失職
- 大維修費用分攤爭議
解決途徑
- 業主大會：透過業主立案法團召開業主大會商議
- 調解：聘請調解員協助雙方達成協議
- 土地審裁處：處理與建築物管理相關的爭議
- 法院訴訟：就公契條款的解釋或執行提出訴訟
建議在採取法律行動前，先諮詢物業律師，評估勝算和成本。
常見問題
業主可以修改大廈公契嗎？
可以，但非常困難。修改公契通常需要全體業主一致同意，或按《建築物管理條例》經法院批准。實際操作上，大廈公契很少被修改。
公契沒有禁止的事就可以做嗎？
不一定。即使公契沒有明文禁止，業主的行為仍需符合其他法例（如《建築物條例》、《噪音管制條例》等）和不成文的合理使用原則。
租客需要遵守公契嗎？
需要。雖然租客不是業主，但租約通常會規定租客須遵守大廈公契。如租客違反公契，業主可能需要承擔責任。詳情可參考租屋注意事項。
買入單位後才發現公契有問題怎麼辦？
買入單位後即受公契約束。如果你認為某些條款不合理，可聯同其他業主透過業主大會商議，或向法院申請修改。但這通常費時費力，所以買樓前查閱公契非常重要。
公契和業主立案法團的管理規則有甚麼分別？
大廈公契由發展商訂立，具有最高效力。業主立案法團制定的管理規則（House Rules）不得與公契抵觸。如兩者有衝突，以公契為準。