打風落雨後牆身滲水、窗邊滲水，好多業主以為同樓上漏水一樣「搵滲水辦搞掂」— 但外牆漏水其實係另一個遊戲：滲水辦一般唔受理，責任誰屬要睇公契，追討對象好多時係業主立案法團而唔係某個鄰居。本文拆解外牆漏水的責任歸屬、投訴路徑同索償方法。
第一個現實：滲水辦多數幫唔到手
根據聯合辦事處（滲水辦）的既定程序，由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，正常情況下唔構成公眾衞生妨擾，滲水辦唔會引用《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）執法，會停止跟進個案。佢會做嘅係：勸喻業主立案法團檢查天台／外牆並修葺，有需要時將個案轉介屋宇署處理樓宇安全問題。所以外牆滲水行政投訴嘅正主係屋宇署，唔係食環署。
責任歸屬：外牆屬於邊個？
| 滲水位置 | 一般責任誰屬 |
|---|---|
| 大廈外牆、天台、飄簷等公用部分 | 業主立案法團／全體業主（按公契） |
| 窗框、窗台接駁位 | 多數公契劃為單位業主責任 |
| 冷氣機位、僭建物引致 | 相關單位業主 |
| 平台／露台（專用部分） | 享用該平台／露台的業主（視乎公契） |
關鍵永遠係大廈公契：公契界定邊啲係公用部分、邊啲屬個別單位。外牆絕大多數屬公用部分，維修責任喺法團 — 《建築物管理條例》（第 344 章）亦要求法團妥善維修大廈公用部分。
追討三步曲
第一步：書面要求法團／管理處維修
去信法團及管理公司，附上證據，要求按公契履行維修責任，並保留副本。好多屋苑喺呢一步已經會安排外牆檢查。
第二步：行政投訴施壓
法團拖延可向屋宇署投訴（樓宇失修可按《建築物條例》跟進，樓齡高嘅大廈更可能受強制驗樓計劃規管），民政事務總署嘅大廈管理途徑亦可以跟進法團唔履責的問題。
第三步：民事索償
單位裝修、家具因外牆滲水受損，可向法團索償（法團一般購有第三者責任保險），亦可同時經家居保險索償。協商唔成，發律師信及入稟程序睇漏水律師信及索償全攻略，或直接諮詢處理漏水糾紛的律師。
常見問題
外牆滲水搵食環署得唔得？
一般唔得 — 雨水經外牆滲入唔構成衞生妨擾，滲水辦會停止跟進。應向法團及屋宇署方向處理。
法團話冇錢維修外牆，點算？
法團有公契及《建築物管理條例》下的維修責任，「冇錢」唔係抗辯理由 — 法團可召開業主大會集資或申請政府樓宇維修支援計劃。持續唔履責可循民事追討。
窗邊滲水係我定法團負責？
窗戶（框、玻璃、密封膠邊）多數公契劃為單位業主責任；窗洞周邊外牆結構則多屬公用部分。要對公契先有準確答案。
外牆滲水引致嘅損失可以問邊個賠？
公用部分失修引致 → 向法團索償；如自己有家居保險亦可先行索償，由保險公司代位追討。保留所有損失單據。